Acheter un bien immobilier neuf ou ancien n’a pas les mêmes conséquences sur le plan financier et fiscal. La nature des garanties diffère également. Guy Hoquet vous accompagne pour faire un choix éclairé et vous permettre de trouver le bien qui vous convient.

Immobilier : une affaire de goût

Les amateurs de vieilles pierres chargées d’histoire miseront à coup sûr pour l’ancien. Les bâtisses ou les appartements anciens ont le mérite de proposer un univers dans lequel les acquéreurs pourront se projeter. Ils aménageront les espaces selon leur goût, et ils prévoiront des modifications de volumes, des agrandissements par les combles, voire des extensions. Ce n’est assurément pas le cas dans le neuf, où les plans sont peu modifiables, même s’ils sont conçus pour optimiser l’espace. Certes, un logement neuf sera bien plus fonctionnel grâce à ses équipements ultramodernes. Et s’il est en général plus petit que dans l’ancien, le logement neuf est plus souvent prolongé d’une terrasse ou d’une loggia. Autre avantage de l’ancien : le futur acquéreur aura le choix du quartier, ce qui n’est pas négligeable en termes d’animations, de transports, d’écoles ou de commerces. Alors que peu de programmes immobiliers neufs sont construits en centre-ville, faute de terrains.

Achat dans le neuf ou dans l'ancien : une question de budget

Votre choix entre le neuf et l’ancien sera aussi impacté par l’évaluation de votre budget. Le prix de l’immobilier dépend de l’offre et de la demande. Hormis les biens de prestige, les logements anciens sont plus abordables que dans le neuf, surtout lorsqu’ils sont à rénover. Il faudra en revanche prévoir un budget travaux, en particulier pour la mise aux normes thermiques et phoniques. Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est obligatoirement fourni au futur acquéreur. Il est d’autant plus important que les logements classés F seront interdits à la location dès 2028, et ceux classés E dès 2034.   Pour améliorer leur confort et diminuer leur consommation d’énergie, l’État et les collectivités locales proposent des aides (jusqu’à 5 000 € avec MaPrimeRenov’ par exemple). A contrario, les logements neufs classés A (haute performance énergétique) sont jusqu’à cinq fois plus économes qu’un logement ancien. De plus, à partir de 2022, les nouvelles constructions seront soumises à la RT 2020, encore plus exigeante en termes de performance.   Côté budget mensuel, les charges de copropriété seront bien plus élevées dans l’ancien, où il faudra financer en plus à moyen long terme des travaux de ravalement, d’isolation, etc. Il est d’ailleurs important de se renseigner sur l’équilibre financier de la copropriété avant de signer le compromis de vente.

Des garanties différentes entre le neuf et l'ancien

Un constructeur proposera toute une gamme de garanties : garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale, garantie phonique, garantie des vices apparents… Dans l’ancien, elles sont plus limitées : garantie des vices cachés, superficie loi Carrez, diagnostic technique et DPE.

La fiscalité au centre du débat

Les frais de notaire sont plus chers dans l’ancien (7 à 8 %, contre 2 à 3 % dans le neuf). De son côté, la TVA dans le neuf est plus lourde (20 % inclus dans le prix d’achat), sauf à acheter dans un quartier prioritaire où elle descend à 5,5 %. L'acquisition d’un bien neuf ouvre droit au prêt à taux zéro (PTZ) selon la situation géographique. Cette aide représente jusqu’à 40 % de la valeur du bien. Le prêt à taux zéro n’est disponible dans l’ancien que si le montant des travaux atteint 25 % du prix d’acquisition. Enfin, certaines collectivités locales exonèrent les logements neufs de la taxe foncière pendant deux ans, jusqu’à 7 ans pour un achat en loi Pinel. Notons enfin qu’un programme neuf sera livré en moyenne en 18 mois, contre 3 pour l’ancien.